מילון מונחי נדל"ן
- אופציה– חוק מס שבח מגדיר אופציה כזכות לרכישה של זכות במקרקעין, למעט זכות לרכישת זכות באיגוד ושיתקיימו לגביה שורת תנאים שיצוינו להלן.
- אחוזי בניה /זכויות בניה–היקף הבנייה המותרת כאחוז משטח המגרש. לדוגמה – במגרש שגודלו 1,000 מ״ר, אחוזי הבנייה המותרים לבניה הינם 50%- ניתן לבנות בית בשטח 500 . זו זכות תכנונית בהתאם לתב"ע החלה באותו מועד על הקרקע. על מנת לברר את זכויות הבניה יש לפנות למחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע. בחלק מהרשויות ניתן לקבל מידע זה באופן מקוון. מכיוון שהתוכניות החלות על הקרקע משתנות בהתאם להחלטת הרשות המקומית יכול שזכויות בניה שלא היו קיימות בעת בניית הבית / בניין על הקרקע תתווספנה וייתכן גם מצב שבבניית הבית/ בניין לא ניצלו את כל זכויות הבניה.
- אישור זכויות – אישור שמנפיקה רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת (ראה הגדרת רשות מקרקעי ישראל והגדרת חברה משכנת) ואשר דומה במהותו לנסח טאבו וממנו למדים על פרטי הנכס, וזהות בעלי הזכויות בו.
- אישור בן זוג– כשמוכר הנכס מוכר נכס שר ביחס אליו בת זוגתו אינה רשומה כבעלת זכויות יש להחתים את בת הזוג על כתב הסכמתה למכירת הזכויות בנכס. ככל ומדובר במוכר יחיד אשר אין לו בת זוג, יש לרשום בגוף ההסכם ובנוסף להחתימו על תצהיר כי אין לו בת זוג. אישור זה נדרש לאור הדין לפיו קיים שיתוף על כלל נכסי בני הזוג .
- אי התאמה יסודית– הגדרה זו רלוונטית ברכישת דירה חדשה שאז חוק המכר חל על רכישתה. חוק המכר מגדיר " אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו".
- בטוחה– נכס או מסמך ממוסד פיננסי המשמשים כבטוחה לכסף שניתן ע"י קונה. הנפוצות הן רישום הערת אזהרה או ערבות בנקאית לפי חוק מכר.
- בית משותף– בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים לכל דירה יש בעלות נפרדת, ושאר חלקי הבניין, נחשבים לרכוש משותף בבעלות משותפת. בדרך כלל מייחסים את המונח לבנין, אך גם למשל 4 בתים דו משפחתיים יכול שיהיו רשומים כבית משותף.
- בלעדיות– כשנותנים למתווך להיות הגורם הבלעדי שפועל למכירת נכס.
- בנה ביתך– פרויקט של המדינה במסגרתו נמכרו מגרשים שבבעלות המדינה ולקונים היה החופש לבנות בעצמם וכרצונם.
- בניה עצמית– בניה ע"י אדם פרטי שרכש קרקע וקשר עצמו באופן עצמאי וישיר עם נותני שירות לבניה על הקרקע.
- בניה רוויה– אין הגדרה רשמית בחוק. ההגדרה מתייחסת לבנייה של בתים משותפים בעלי לפחות 2 קומות ולפחות 4 יחידות דיור.
- בנק מלווה– מושג אשר פוגשים במסגרת פרויקט בנייה על "י יזם. בנק אשר מלווה את היזם ואת הפרויקט הספציפי, נותן הלוואה ליזם על מנת שיוכל להשלים בניית הפרויקט וכנגד הלוואתו ליזם מפקח על התנהלותו הכלכלית של היזם בפרויקט על מנת להבטיח השלמת הפרויקט.
- בעלות– אחד מחמשת סוגי הזכויות המוגדרים בחוק המקרקעין. לזכות הבעלות מייחסים את הדרגה הגבוהה ביותר במדרג הזכויות השונות שיכולות להיות במקרקעין. חוק המקרקעין מגדיר בעלות כזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.
- בקשה לרכישת זכות הבעלות במקרקעין שבבעלות המדינה– בהתאם להחלטת רשות מקרקעי ישראל מס' 1520 נקבע כי בעלי הזכויות במקרקעין בייעוד מגורים ותעסוקה במגזר העירוני, יוכלו לרכוש את הבעלות המלאה והבלעדית במקרקעין. קרי לעבור ממעמד חוכר למעמד בעלים וכך גם יוכל לפנות ישירות ללשכת רישום המקרקעין או לוועדות המקומיות לצורך ביצוע פעולות במקרקעין ללא צורך באישור או בהסכמה של רמ"י .
- בר רשות- אדם שנתנה לו הרשות להשתמש במקרקעין שלא על פי אחת מחמש הזכויות במקרקעין (ראה הגדרת זכות במקרקעין). זכות זו נוצרה בפסיקת בתי משפט עת פסקו כי מהתנהגות של בעל המקרקעין ניתן להסיק שהסכים בדיעבד והשלים עם שימושו של אדם אחר ברכושו.
- גוש וחלקה -שיטה המיושמת במדינתנו לצורך זיהוי קרקע באמצעות חלוקת המקרקעין בארץ לגושים, בתוך הגושים לחלקות ובתוך החלקות לתתי חלקות. לכל גוש, חלקה, תת חלקה יש מספר אשר כאמור באמצעותם ניתן לזהות מקרקעין.
- גרמושקה– תוכנית אשר הוכנה ונחתמה בידי אדריכל ומוגשת לוועדה לתכנון ובניה לצורך קבלת היתר בניה לרוב מוגשת כמקופלת בצורת אקורדיון ומכאן שמה.
- דייר סרבן– חוק פינוי ובינוי פיצויים, מגדיר כי זהו דייר המסרב באופן בלתי סביר להעביר את זכויותיו לביצוע העסקה. הוראות החוק אינן כופות על הדייר הסרבן להסכים לפרויקט, אולם הן מאפשרות להטיל עליו פיצוי כלפי יתר בעלי הדירות בבניין.
- דירה מחולקת – כינוי לדירה שמבחינת רישומה המשפטי (בכל פנקס רישום יהיה אשר יהיה) רשומה כדירה אחת עם אלמנטים ומאפיינים לדירה אחת אך בעקבות ביצוע עבודות בדירה זו פוצלה ובעלת אלמנטים ומאפיינים של יותר מדירה אחת. יובהר כי חלוקת דירה צריכה להיעשות שאופן חוקי (ראה הגדרת היתר בניה ועבירות בניה).
- דירת מגורים –חוק בתים משותפים מגדיר דירה כ- חדר או תא אחר, או מערכת חדרים או תאים אחרים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת לצורך דיור או לצורך עסק או לכל צורך אחר שהוא.
- דירת מגורים מזכה– דירה אשר במכירתה זכאי המוכר לפטור ממס שבח. לפי חוק מיסוי מקרקעין אחד מהתנאים לפטור הינו שהדירה מיועדת למגורים. ככלל, המבחנים הנהוגים לבחינת הדירה ככזו המיועדת למגורים הם טופס 4 ו- טופס 5 (ראה הגדרות למונחים אלו), אך הפסיקה של בבתי המשפט הרחיבה והעמיקה את המבחנים.
- דירת עמידר– דירת מגורים שבבעלות חברת עמידר, חברה ממשלתית לדיור ציבורי אשר הקימה בשנות ה- 50 שיכונים בני אלפי דירות ברחבי הארץ ושיכנה בהם עולים.
- דוח אפס– דוח המבוצע ע”י שמאי מקרקעין עבור יזם נדל"ן כדי לשקף לבנק המלווה (ראה הגדרת בנק מלווה) את מידת הכדאיות הכלכלית בפרויקט.
- דמי חכירה – תמורה כספית שעל מי שחוכר נכס מרשות מקרקעי ישראל לשלם בעבור חכירת הנכס (ראה הגדרת חכירה)
- דייר מוגן- בהתאם לאמור בחוק הגנת הדייר :
- אדם המחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי מפתח
- דייר שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לנכס המדובר לפני שנת 1940
- דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד ליום 20.08.1968, ושבחוזה השכירות לא צויין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
- דייר שנכנס לנכס לאחר יום 20.08.1968, ובחוזה השכירות נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
- דייר ששכר דירה לתקופה של יותר משבע שנים לאחר ה-28.9.1954 ובחוזה השכירות לא צויין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
- כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי (דייר ממשיך).
- דח"ר– דמי חכירה ראשוניים -. התשלום הראשון שמשלם החוכר לרשות מקרקעי ישראל, המהווה חלק מדמי החכירה המהוונים.
- דח"ש – דמי חכירה שנתיים – תשלום שוטף של היתרה הבלתי משולמת של דמי החכירה.
- דמי היוון / דמי חכירה מהוונים — תשלום מהוון מראש של דמי החכירה השנתיים ל-49 שנה השווים ל-5% משווי הקרקע, בריבית שנתית של 5%.
- דמי היתר– תשלום לרשות מקרקעי ישראל למימוש זכויות בניה נוספות על אפשרויות הבניה המאושרות בהסכם החכירה. דמי היתר נגבים עבור: שינוי ייעוד, תוספת בניה, פיצול המגרש. שים לב כי תיתכן דרישת תשלום דמי היתר בעוד שלא תהא דרישה מצד הרשות המקומית להיטל השבחה.
- דמי הסכמה– כאשר מבקשים להעביר זכויות בנכס לא מהוון , מול רשות מקרקעי ישראל בעלת הזכויות בנכס, אזי כתנאי לקבלת ההסכמה, צריך לשלם עבור עליית ערך הקרקע.
- דמי מפתח – חוק הגנת הדייר מגדיר-"כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו". בפרקטיקה היום – דמי מפתח משולמים למי שמוגדר כדייר מוגן בחוק המוכר את זכותו לדיירות מוגנת והם מחושבים כ-60% מהשווי של הנכס בבעלות.
- דמי תיווך – שכר טרחת מתווך בעבור שירותו (ראה הגדרת בלעדיות והגדרת מתווך).
- היוון– תשלום מראש של דמי החכירה (ראה הגדרת דמי היוון)
- היטל השבחה – מס שמשולם לרשות מקומית לפי חוק התכנון והבניה עבור השבחה של נכס מקרקעין בגין : אישור תוכנית בניין עיר או אישור הקלה או אישור שימוש חורג אישור תוכנית, והוא עומד על 50% מסכום ההשבחה.
- היתר בניה / רישוי / רישיון בניה – הסכמת הוועדה המקומית בתחומה הנכס נשוא הבקשה לביצוע פעולת בנייה בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתוכניות הבנייה החלות על הקרקע, בין בנייה חדשה ובין שינויים במבנה קיים.
- היתר בניה בתנאים– היתר כאמור לעיל, המפרט תנאים ושינויים שדורשת הוועדה מהמבקש לבצע על מנת שהיתר הבנייה יהיה בתוקף. ככל ושינויים אלו לא יבוצעו אזי בניה לפי הבקשה כפי שהיא משמעותה כבנייה בלתי חוקית שנעשתה ללא היתר.
- היתר בניה בדיעבד– ישנם מקרים של חריגות בניה שניתן להכשירן לאחר מעשה. ניתן להגיש את הבקשה להיתר לוועדה המקומית וזו יכולה להוציא היתר לשימוש חורג מתוכנית המוגבל בד"כ לפרק זמן של שנה. היא יכולה גם לתת היתר לשימוש חורג מהיתר קבוע אשר אינו מוגבל בזמן.
- היתר לשימוש חורג- חוק התכנון והבניה מגדיר "בקרקע או בבנין – השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה". שימוש חורג יכול שיהיה שימוש שלא הותר בתוכניות החלות על הקרקע או בתקנות חוק זה ויכול שיהיה שימוש שלא הותר בהיתר הבניה אשר ניתן למבנה שבו חפצים לבצע את השימוש. שימוש זה אינו אסור אך יש לעמוד בדרישות הועדה המחוזית לשם אישורו.
- המפקח על בתים משותפים– בסמכותו לקבל החלטות לגבי ניהולם של בתים משותפים. בין סמכויותיו: להעניק צו לרישום בית כבית משותף/ להכריע בתביעות בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים/ לדון בתביעות בנושאים הקשורים לבית המשותף ואף לתת צווי ביניים, כמו: צו עיקול, צו מניעה, צו עשה ואל תעשה. בנוסף, ישנם נושאי סכסוך בין דיירים שהסמכות לדון ולהחליט בהם נתונה אך ורק למפקח כגון : השתתפות בעלי הדירות בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהול הבניין, או סכסוכים בקשר לתמ"א 38.
- הסכם חכירה- הסכם עם רשות מקרקעי ישראל (ראה הגדרת רשות מקרקעי ישראל) הקובע את תנאי חכירת הנכס (ראה הגדרת חכירה)
- הסכם פיתוח- הסכם לפיו רשות מקרקעי ישראל נותנת זכות לפתח קרקע (לבנות עליה) בתנאים הקבועים בהסכם. בהסכם לוחות זמנים להשלמת הבניה והפיתוח. ולאחר עמידה בתנאי הסכם זה חותמים עם הרשות על הסכם חכירה.
- הסכם קומבינציה – עסקה בה בעלי קרקע חוברים בהסכם עם יזם (ראה הגדרת קומבינציה)
- הסכם תמורות- הסכם בין בעלים בקרקע לבין קבלן (ראה הגדרת תמורות)
- הערת אזהרה– נפוצה בקרב קונים המתקשרים בעסקאות מקרקעין. מטרתה להבטיח זכויותיהם ולהעניק בטחון כנגד עסקאות סותרות, בשלב הביניים שבין החתימה על ההסכם ועד רישום הזכויות בפועל על שמם. ההערה נרשמת על זכויות המוכר ומציינת שהמוכר התחייב חוזית לקונה. ההערה נרשמת מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין וחייבת להיות חתומה על ידי המוכר. תשומת לב כי מונח זה מתייחס להערה שנרשמת בספרי רשם המקרקעין/ טאבו. הערות הדומות במהותן (אך לא בשם) יכולות להירשם גם בספרי חברה משכנת וגם אצל רשות מקרקעי ישראל.
- הערה בדבר הגבלה בהעברה / הורשה– מצב בו בעל זכות החכירה צריך את הסכמת בעלת הקרקע (מדינה / קק"ל / רשות הפיתוח) כדי להעביר (למכור) זכויותיו אפילו אם העברת הזכויות לאור הורשת הזכות. במצב דברים זה ייתכן, ככל וזכות החכירה איננה מהוונת (ראה הגדרת דמי היוון) דרישת תשלום דמי הסכמה (ראה הגדרת דמי הסכמה).
- הערה בדבר העברה לזרים- הערה הרשומה לטובת מדינת ישראל. לפי סעיף 4 י"ט לחוק רשות מקרקעי ישראל ו- סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל. קרקע שהיתה בבעלות המדינה בצעו העברה ללא תמורה לפי הרפורמה ולא ניתן להעבירה אלא לתושב ישראל או מי שזכאי לעלות לארץ
- הפקעה– הרשות משייכת לעצמה זכות בקרקע שהזכויות בה אינן שלה וזאת במטרה להשתמש בה למטרה ציבורית. הפקעה יכולה להיעשות מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) ( 25% מהמקרקעין ללא תשלום פיצויים), ומכוח וחוק התכנון והבנייה ( עד 40% מהחלקה ללא תשלום פיצויים). במסגרת הפקעות לפי חוק התכנון והבנייה, הנפגע זכאי לקבל פיצוי מלא גם על ירידת ערך המקרקעין שלו, ועל הרשות לפרסם את דבר ההפקעה ברבים. לפי תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין הרשות יכולה להפקיע חלק מהמקרקעין הנמצא ברובד שמתחת לפני הקרקע.
- הפשרת מקרקעין– שינוי ייעוד מקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע בייעוד מגורים או מסחר.
- הקלות בניה – במסגרת הליך בקשה להיתר בנייה, על התכנון להתאים להוראות של תוכנית המתאר המקומית. לפי החוק, במקרים חריגים שבהם תנאי המגרש אינם מאפשרים לבנות מבנה ראוי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לחרוג מהוראות תוכנית המתאר באמצעות אישור הקלה, שמשמעותה סטייה מהתוכנית שאינה מוגדרת על פי החוק "סטייה ניכרת" ומתבטאת בתוספת שטחי בנייה, תוספת מבנים, קומות ודירות, וכן בחריגה מקווי בניין.
- הריסה ובניה– תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בתים (ראה הגדרת תמ"א 38-2)
- התחייבות לרישום משכנתא– במסגרת עסקה בה קונה מעוניין לקחת משכנתא. על מנת שיוכל לעשות כן, המוכר נדרש לחתום בפני עו"ד על טופס לפיו הוא מתחייב לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק שתהווה עבור הבנק בטוחה לרישום המשכנתא לטובתו, עד להעברת הזכויות במלואן לקונה.
- ועדת ערר –– לכל מחוז ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה אליה ניתן להגיש ערר על החלטת וועדה מקומית לעניין דרישת תשלום היטל השבחה מכח סעיף 12ו לחוק התכנון והבניה
- ועדת תכנון ובניה– זו הוועדה המקומית לתכנון ובניה שיושבת בכל רשות מקומית ושתפקידה לאשר את הבקשות להיתר בניה השונות שמוגשות אליה. ישנן גם ועדת תכנון ובניה מחוזית וכן ועדת תכנון ובניה ארצית.
- זיקת הנאה- אחד מחמשת סוגי הזכויות המוגדרים בחוק המקרקעין. חוק המקרקעין מגדיר – זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם. כמו למשל : שני בתי מגורים במגרש מאורך באופן שבעל הזכויות שבדירת המגורים הפנימית במגרש חייב לעבור דרך שביל הגישה של הבית שבחזית המגרש. על מנת להבטיח את זכות המעבר ניתן לרשום לטובתו זיקת הנאה.
- זכויות בניה- היקף הבנייה המותר (ראה הגדרת אחוזי בניה).
- זכות במקרקעין – חוק המקרקעין מגדיר חמישה סוגי זכויות: בעלות, שכירות (חכירה), משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.
- זכות קדימה- אחת מחמשת הזכויות המוגדרות בחוק המקרקעין. חוק המקרקעין מגדיר – בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.
- זכרון דברים / זכ"ד- מסמך ראשון בין מוכר וקונה שמטרתו להעלות על הכתב את הפרטים העיקריים שהוסכמו בין הצדדים בעסקת מכר כגון: תמורה, לוח תשלומים ומועד פינוי, וליצור ביניהם מחויבות, כשברור להם כי יש צורך בעריכת חוזה מפורט יותר. תשומת לב כי הזכ"ד יכול שייחשב כחוזה מחייב לכל דבר ועניין ובנוסף מחויב בדיווח לרשות מיסוי מקרקעין.
- חברה משכנת– המושג מתייחס לכל מי שמנהל פנקס זכויות "פרטי" בהעדר אפשרות רישום בטאבו כמו למשל ברכישת דירה מקבלן עד לרישום בית משותף בטאבו, בתים בשטחי יהודה ושומרון או מצב שלא ניתן לבצע פרצלציה ולפיכך לא ניתן לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים. בנוסף, כשמדובר בנכס שבחכירה, רשות מקרקעי ישראל איננה מנהלת פנקס זכויות והיא מפנה לקבלת אישור זכויות מהחברות הממשלתיות המנהלות את נכסי המדינה כגון: עמידר, חלמיש ועמיגור. תשומת לב ל- צו פיקוח על מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהיעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין), שהגביל את התשלום לנותני שירות המנהלים רישום בהיעדר רישום בטאבו.
- חכירה– חוק המקרקעין מגדיר חכירה כ- שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים. שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות". החכירה הנהוגה והמוכרת היום היא חכירת קרקע שבבעלות : המדינה או קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח . ניהול החכירה בקרקעות אלו נתון בידי רשות מקרקעי ישראל.
- חכירה מהוונת- חכירה שבגינה שולמו דמי היוון (ראה הגדרת דמי היוון)
- חריגת בניה – בנייה או שינויים בנכס שהתבצעו ללא קבלת היתר (ראה הגדרת היתר) למשל ומבלי להוות רשימה סגורה: בנייה בחריגה מגבולות המגרש, חריגה בגובה המבנה, חריגה מאחוזי הבנייה המותרים (ראה הגדרת אחוזי בניה), פיצול דירה, שינוי ייעוד של שטחים ללא היתר כמו למשל הפעלת גן ילדים בבניין משותף ללא היתר, הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי. חריגת בנייה היא הפרה על חוק התכנון והבנייה והיא עלולה לגרור אחריה הטלת קנס מנהלי, צו הריסה מנהלי, ואף חמור מכך- הגשת כתב אישום פלילי והעמדה לדין.
- חשבון נאמנות- כלי משפטי המצוי ברוב הסכמי מכר ומטרתו להחזיק חלק מכספי התמורה שנתן הקונה במסגרת הרכישה בחשבון בנק אשר המורשה בחשבון זה הינו עורך הדין של המוכר. הכספים בחשבון זה מוחזקים עד שהמוכר ממלא התחייבותו לתת לקונה כל המסמכים שמאפרים רישום הזכויות ע"ש הקונה, ובמיוחד אישור ממיסוי מקרקעין לעניין היעדר חבות בתשלום מס שבח ואישור רשות מקומית/ וועדה לתכנון ובניה על היעדר חבות בהיטל השבחה..
- טאבו / לשכת רישום המקרקעין– בארץ תשע לשכות רישום מקרקעין (ירושלים, תל-אביב, חיפה, פתח-תקווה, נצרת, נתניה, באר-שבע, חולון ורחובות) בהן מתנהל רישום והסדר זכויות מקרקעין בפנקסי המקרקעין. תשומת לב כי לא כל המקרקעין בארץ רשומים ומוסדרים בפנקסי המקרקעין.
- טופס 4 – טופס אשר בעל ההיתר מגיש לחתימת הרשות המקומית בבקשה לקבל אישורה לאכלוס. בעל ההיתר מגיש בקשה לרשות המקומית עם אסמכתאות שונות כגון אישור רשות הכבאות לגבי בטיחות האש במבנה, אישור חברת הגז ועוד.
- טופס 5- משקיבלה הרשות המקומית את טופס 4 לשביעות רצונה הכולל את כל האסמכתאות הדרושות לעניין תקינות המבנה תנפיק את טופס 5 המאשר שהמבנה בטוח ומתאים לאכלוס.
- טופס הכרת לקוח– חוק איסור הלבנת הון מטיל חובות הנוגעות לזיהוי והכרת לקוח שהינו צד לעסקת מקרקעין, מתחום איסור הלבנת הון ומימון טרור. במסגרת החוק עורך הדין מחויב לדרוש מלקוח למלא את הטופס בכתב ידו ולשמור את הטופס. בטופס שאלות בנוגע לפרטי העסקה במקרקעין ושאלות בנוגע למקור הכספים שעמם תבוצע העסקה.
- ייפוי כוח נוטריוני – לפי חוק הנוטריונים, ייפוי כוח לביצוע פעולות הטעונות רישום במרשם המקרקעין, שנותן אדם לצד שלישי, מחייב חתימה על ייפוי הכוח בפני נוטריון (ראה הגדרת נוטריון), אחרת ייפוי הכוח לא יהיה תקף. החריג הוא במקרה בו עורך דין הוא מיופה כוח, או אז הוא רשאי לאשר את ייפוי הכוח בעצמו.
- יתרת סילוק למשכנתא – הסכום הסופי שעל מי שנטל משכנתא לצורך רכישת נכס לשלם באותו רגע נתון על מנת לפרוע את ההלוואה במלואה. כשלמוכר יש משכנתא על הנכס אותו הוא מבקש למכור, יבקש הקונה לדעת מהי יתרת הסילוק ואת מידע זה יבקש לקבל באמצעות מכתב כוונות (ראה הגדרת מכתב כוונות).
- כינוס נכסים – הליך של תפיסת נכס ושליטה בו (בד"כ ע"י כונס נכסים), על מנת להיפרע ממנו ולהשיב לנושה זכאי חובות שלא שולמו לו מבעל הנכס.
- מדד המחירים לצרכן- מודד את השינוי שחל בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של מוצרים ושירותים. "סל" זה מייצג את תצרוכת של אוכלוסיית משקי הבית. המדד מפורסם מידי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
- מדד תשומות הבניה – מודד את השינוי שחל בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. ברכישה מקבלן כספי התמורה צמודים למדד זה ובמועד כל תשלום בפועל ייבדק המדד שהיה ידוע במועד חתימת ההסכם אל מול המדד הידוע במועד התשלום. המדד מפורסם מידי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
- מוש"ע- בעלות או חכירה משותפת על נכס מקרקעין על פי חוק המקרקעין. לכל אחד מהבעלים חלק בלתי מסוים בנכס בהתאם לחלקו. כלומר לא ניתן פיסית לייחד לכל אחד מהבעלים חלק מסוים ופירוק השותפות חייב להיעשות בהתאם לחוק המקרקעין.
- מחיר למשתכן – בשנת 2015 החליטה ממשלת ישראל להרחיב תוכנית אשר ראשיתה בסוף שנות ה- 90 ואשר מטרתה לבנות אלפי יחידות דיור ובדרך זו להנגיש ולאפשר רכישת דירות (בהתאם לפרמטרים שנקבעו) למי שאין בבעלותו ולא היתה בבעלותו דירה וכפועל יוצא להוריד את מחירי הדיור בישראל. המדינה למעשה מציעה למכירה קרקעות שבבעלותה בדרך של מכרז לפיתוח ובנייה במתחם הקרקע שעליו יבנו הדירות למגורים, על המחיר הסופי של הדירה שאותה ישלם הקונה הסופי – המשתכן. החלטת רשות מקרקעי ישראל הרלוונטית ביותר במועד כתיבת שורות אלו הינה החלטת מועצת רשות מקרקעי ישראל מס' 1538 – דיור בהישג יד ("מחיר למשתכן")
- מימוש נכס– מכירת נכס.
- מכתב כוונות- מכתב רשמי מהמוסד הפיננסי (בד"כ בנק) אשר נתן הלוואה לצורך רכישת נכס ובו מצוינת יתרת סילוק המשכנתא. ככלל, תוקף מכתב זה למשך 7 ימים.
- מנהל מקרקעי ישראל- הרשות המנהלת את הקרקעות שבבעלות המדינה (ראה הגדרת חכירה ).
- מס רכישה– המס המשולם ע"י הרוכש זכות במקרקעין לקופת האוצר מכוח חוק מיסוי מקרקעין. המס מחושב כאחוז מסכום תמורת הנכס. מדרגות המס מתעדכנות מידי שנה והן שונות ביחס לדירה יחידה ובין דירה שניה.
- מס שבח– המס המשולם ע"י מוכר זכות במקרקעין לקופת האוצר מכוח חוק מיסוי מקרקעין. המס מחושב כאחוז מסכום תמורת הנכס. מדרגות המס מתעדכנות מידי שנה והן שונות ביחס לדירה יחידה ובין דירה שניה.
- מסירת חזקה– מסירת הנכס (מפתח) בפועל לקונה.
- מפרט טכני– חוק המכר דירות מחייב מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות לצרף לחוזה מפרט בנוסח הקבוע בחוק. תשומת לב שהחובה לצרף מפרט חלה גם על מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה. במפרט מפורטים פריטים וחומרים אשר יהוו חלק בבניית הדירה לרבות מידות, משקל, צבע, סוגי החומר ותכונותיו וזאת בכדי למנוע מחלוקת ואי הסכמה בין הצדדים לגבי הבנתם ביחס לטיב הפריט.
- משכון – שעבוד נכס כלשהו (לאו דווקא נדל"ן) בעבור הלוואה כספית או התחייבות כלשהי. משכון נרשם בספרי רשם המשכונות. בהקשר לעסקת מקרקעין נהוג לרשום משכון כשאין רישום של הנכס נשוא העסקה רישום בטאבו.
- משכנתא– שעבוד נכס נדל"ן בעבור הלוואה כספית (בד"כ ממוסד פיננסי אך לא רק).
- מתווך– מי שבעל רישיון תיווך שניתן לו מטעם רשם המתווכים ועוסק באיתור וקישור בין מוכר נכס לקונה וכן מנווט את המו"מ בניהם עד ובמטרה להשלים את העסקה.
- נדל"ן – ראשי התיבות של "נכסי דלא ניידי", שמשמעותו נכס מקרקעין.
- נוטריון – עו"ד בעל וותק של 10 שנים ומעלה, אשר עבר הכשרה לפי חוק הנוטריונים (ראה הגדרת יפוי כח נוטריוני)
- נכס מניב– נכס פרטי או מסחרי אשר מספק לבעליו הכנסה כספית חודשית בזכות השכרתו.
- נסח טאבו– מסמך מתוך פנקס רשם המקרקעין המפרט נתונים ביחס לנכס / קרקע מסוימים כגון: גודל, מהות, זהות בעלי הזכות ומהות זכותם (ראה הגדרת טאבו/ גוש וחלקה/ מרשם המקרקעין)
- נציגות ועד בית משותף – נציגי כלל הדיירים בבית משותף אשר נבחרו אסיפה כללית של דיירי הבית ותפקידם לנהל את ענייני הבית המשותף ולדאוג לאחזקתו. בהתאם לחוק הבתים המשותפים לכל בית משותף חייבת להיות נציגות.
- עתירה מנהלית – הליך משפטי בו אזרח שזכויותיו נפגעו על ידי החלטה , מעשה , או מחדל של רשות מרשויות השלטון מגיש כתב תביעה לבית המשפט המנהלי. לדוגמא עתירה מנהלית נגד רשות מקרקעי ישראל.
- פינוי בינוי – פרויקט בתחום הנדל"ן במסגרתו הוכרז באמצעות צו של משרד הבנוי והשיכון על הריסת מתחם מבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. המסגרת החוקית להליך הינה חוק פינוי בינוי.
- מרשם המקרקעין – מרשם הנעשה בשלושה פנקסים: פנקס הזכויות, פנקס בתים משותפים ופנקס שטרות.
- פנקס הזכויות – אחד משלושת הפנקסים בהם המקרקעין שבתחומי המדינה רשומים.
בפנקס זה רשומים מקרקעין שלגביהם ידועה וברורה לכל זהות בעלי הזכות במקרקעין ומה גודל המקרקעין ולא ניתן לערער על זכותו של מי שרשום בפנקס זה.
- פנקס בתים משותפים – אחד משלושת הפנקסים בהם המקרקעין שבתחומי המדינה רשומים. בפנקס זה רשומים מקרקעין שנרשמו כבית משותף (ראה הגדרת בית משותף וכן הגדרת תיק בית משותף).
- פנקס שטרות – אחד משלושת הפנקסים בהם המקרקעין שבתחומי המדינה רשומים. בפנקס זה רשומים מקרקעין שלגביהם לא הסתיימו הליכי בירור ווידוא זהות בעל הזכות בהם. לאחר הסדר הזכויות ימחקו את הרישום בפנקס זה וירשמו אותו בפנקס הזכויות.
- פיצוי מוסכם – סכום כסף שהוסכם מראש בין צדדים להסכם מכר שישולם ע"י צד שהפר את ההסכם למשנהו ללא כל הוכחת נזק.
- פרצלציה– חלוקה של מקרקעין פיסית במטרתה לתרגם את זכויות הבעלים בה באופן שניתן יהיה לזהות חלקו של כל אחד ולרשום זכויותיו בטאבו. מודד מוסמך צריך לבצע מדידה שתקבל את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ואת של המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) (ראה גם הגדרת מוש"ע)
- קבוצת רכישה – אנשים שהתאגדו יחד לצורך רכישה ביחד של מקרקעין לבנייה עצמית תוך שכל אחד נדרש לשלם את העלות לפי חלקו היחסי במקרקעין. היתרון ברכישה כזו הינו הוזלת העלות הכרוכה ברכישה ישירות מיזם (עמלות תיווך שבהתארגנות כזו נחסכות) מאידך, פעמים רבות צצות עלויות לא צפויות כמו גם, היעדר מסגרת חוק משפטית החושפת את חברי הקבוצה גם לחיובי מס, וגם לקשיים בהתנהלותם.
- קבלן בניה– מי שאחראי ומקצועו בניית מבנים או בניית תשתית הקשורה למבנים. ישנם סיווגים שונים לקבלנים בהתאם לתחום התמחותם ויש לוודא רישום הקבלן בהתאחדות הקבלנים וסיווגו.
- קבלן מפתח- קבלן האחראי על ביצוע כלל עבודות הבנייה החל משלב השלד ועד לשלב קבלת/מסירת המפתח של הדירה והוא מתקשר ישירות עם קבלנים בתחומים שונים לביצוע כלל עבודת הבנייה ומתאם מולם ואיתם את ביצוע העבודה.
- קומבינציה (הסכם קומבינציה)- עסקה בה בעלי קרקע חוברים בהסכם עם יזם ו/או קבלן לפיו היזם בונה על הקרקע ותמורת עלויות בנייתו הוא מקבל חלק מהנכס שנבנה (דירה למשל). שים לב- זו איננה עסקת מכר.
- קומה מפולשת- קומת העמודים שבין הקרקע לבין הקומה הראשונה. לרוב הלובי של הבניין מצוי בקומה זו.
- רוב לביצוע פינוי בינוי- הרוב הדרוש עפ"י חוק פינוי בינוי לצורך קבלת החלטה להתקשר עם יזם בפרויקט. מי שבבעלותם 80% לפחות מתוך כלל הדירות שבמתחם, ו- 3/4 לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם.
- רוב לביצוע תמ"א 38/1 חיזוק ובינוי – הרוב הדרוש עפ"י תוכנית המתאר הארצית 38 הינו 2/3 – 66.6% מבעלי הדירות שלדירותיהן מוצמד 66.6% מהרכוש המשותף.
- רוב לביצוע תמ"א 38/2 הריסה ובנייה – הינו 4/5 – 80% מבעלי הדירות בבניין שלדירותיהן מוצמד 80% מהרכוש המשותף .
- רישוי בניה– הסכמה של הוועדה המקומית בתחומה הנכס לפעולת בניה (ראה הגדרת היתר בניה).
- רכוש משותף – מוגדר בחוק הבתים המשותפים– כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.
- רמת חכירה– ייתכן מצב בו בקרקע שבבעלות המדינה תהיה חוכרת ראשית, לצורך ההמחשה קק"ל וזו האחרונה מחכירה את הנכס לצד ג'. צא ולמד כי רמת החכירה של צד ג' הינה שנייה (ראה גם הגדרת חכירה) .
- רשות מקרקעי ישראל – הרשות המנהלת את הקרקעות שבבעלות המדינה (ראה הגדרת חכירה).
- שימוש חורג– שימוש בנכס באופן שלא הותר בתוכניות (ראה הגדרת היתר לשימוש חורג).
- שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) – שטח פתוח שאיננו בנוי ובבעלות ציבורית ולרווחת הציבור כגון גן ציבורי. שטח זה מכונה לעיתים גם "שטח ירוק" מכיוון שבתוכנית בנין עיר (ראה הגדרה) צבוע בירוק ותחת הגדרה זו ניתן גם למצוא שטחים ירוקים נרחבים כגון שמורות טבע.
- שינוי יעוד – הליך תכנוני לפי חוק תכנון ובניה לפיו מבקשים לשנות את ייעוד הקרקע מזה הרשום בתב"ע. השינוי המוכר והנפוץ הוא מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים.
- שכירות– אחת מחמשת הזכויות המוגדרות בחוק המקרקעין. החוק מגדיר כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. בעוד שלא ניתן לבצע עסקה בחלק ממקרקעין הרי שניתן להשכיר חלק מסוים של המקרקעין כמו למשל השכרת חדר.
- תב"ע – תוכנית בניין עיר– מפורטת המגדירה את תכנון העיר ואת המותר לבנות בכל אחד מחלקי העיר התב"ע קובעת היקף בניה מותר- ראה בהקשר זה הגדרת אחוזי בניה.
- תוכנית הנדסית –שרטוט המציג באופן דו-ממדי את צורת המבנה והוא מהווה הבסיס לתיאור המבנה.
- תיקון תנאים בשכירות– מושג המתייחס לזכות חכירה (ראה הגדרת חכירה) ולסיטואציה בה מבקשים לשנות את תנאי חוזה החכירה ולציין כי תיקון זה בוצע גם בספרי רשם המקרקעין.
- תיק בית משותף– בהתאם ל תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) לצורך רישום בית משותף יש להגיש למפקח על בתים משותפים תשריט הבית (ראה הגדרת תשריט בית משותף) ו- תקנון הבית (ראה הגדרת תקנון בית משותף) או הודעה שהמבקשים מאמצים את התקנון המצוי. לאחר רישום הבית המשותף מסמכים אלו נשמרים בטאבו ומומלץ טרם רכישת דירה לעיין בהם לצורך זיהוי הממכר.
- תיק בנין– תיק המאגד בתוכו כל מסמכי הרישוי אשר היו דרושים בבניית הבנין. מידע זה נגיש היום באופן מקוון כמעט בכל אתר רשת מקומית ומומלץ טרם רכישת דירה לעיין בו על מנת לוודא בנייה בהתאם להיתר (ראה הגדרת היתר בניה).
- תמ"א 38/1– חיזוק ובינוי- תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה במסגרת הליך זה יחוזקו יסודותיו של הבית וכן תתווספנה קומות נוספות על גג הבית המשותף.
- תמא 38/2 – הריסה ובניה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה במסגרת הליך זה ייהרס הבית המשותף לחלוטין וייבנה מחדש. יש המכנים תמא 38/3 לאור התיקון השלישי שנעשה בתוכנית המתאר המתייחס להליך זה.
- תמורות (הסכם תמורות) -הסכם בין בעלים בקרקע לבין קבלן לפיו מקבל הבעלים חלק מוסכם מן התמורות שיתקבלו ממכירת מלוא היחידות הנבנות על-ידי הקבלן. שים לב שאין זו עסקת קומבינציה (ראה הגדרת קומבינציה)
- תקופת אחריות – הגדרה זו רלוונטית ברכישת דירה חדשה שאז חוק המכר חל על רכישתה. חוק המכר מגדיר "תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק" (ראה הגדרת תקופת בדק). עפ"י חוק המכר המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה ככל ותוך תקופת האחריות התגלתה אי-התאמה בדירה מהאמור במפרט (ראה הגדרת מפרט טכני).
- תקופת בדק – חוק המכר מגדיר: תקופות שונות הקבועות בחוק בהתאם לליקוי, שתחילתן בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. לדוגמא: בהתאם לאמור בחוק תקופת הבדק
עפ"י חוק המכר המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה ככל ותוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה מהאמור במפרט (ראה הגדרת מפרט טכני).
- תקנון בית משותף –חוק המקרקעין קובע כי בית משותף (ראה הגדרת בית משותף) יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית המשותף. תקנון ייקבע ברוב של ברוב של בעלי הדירות ש 75% של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
- תשואה – מושג המתייחס לרווח שבהשכרת דירה להשקעה. התשואה הנה נגזרת של שכר דירה שנתי חלקי עלות הדירה. כך שככל שעלות רכישת הדירה נמוך ביחס לדמי השכירות שניתן לקבל עבור השכרת הדירה התשואה גדלה.
- תשריט בית משותף – אחד מהמסמכים הדרושים לצורך רישום בית משותף למעשה זהו תשריט מאושר על ידי מוסד תכנון שנותן תמונה נאמנה של הבית ודירותיו.
