כמוכרי דירה אנו נוטים לחשוב שאנו נטולי כל אחריות. כולם מכירים את המשפט "הדירה נמכרת as is
כולם גם מכירים את הצהרות הקונה כי ראה ובדק את הנכס גם בגופים התכנוניים וברשויות ומצא אותו מתאים ולשבעות רצונו וכי הוא מוותר על כל טענת פגם או מום.
האומנם אלו פוטרים אתכם מכל אחריות?
ובכן ? לרוב תחת הצהרות המוכר תמצאו הצהרה בנוסח כזה או אחר אך במהותה תצהירו כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה וכי לא ידוע לכם על חריגות בנייה כלשהן או על פגם נסתר בנכס.
אספר לכם בעניין זה כי אחריות מוכר נדונה בבית המשפט העליון (ע"א 8068/11 עיני)
שם בנסיבות העניין, מחד הצהיר קונה כי ביצע את כל הבדיקות, ומנגד הצהיר המוכר כי אין חריגות בניה.
זמן מה לאחר כניסת הקונה לדירה גילה כי קיימות חריגות בניה.
החריגות היו מעשה ידיו של המוכר (כלומר לאור בניה שנעשתה על ידו)
עיקר התדיינות בית המשפט היתה בניסיון למצוא את האיזון והחלוקה הנכונה בין הסיכונים שנטל כל אחד מן הצדדים.
השופט רובינשטיין סבר כי יש לתת משקל לאופן התנהלותם של הקונים, שיש בה משום תרומה לנזקיהם.
כך, אף שהצהירו בחוזה המכר שהנכס נבדק על-ידם, לרבות מצבו הרישומי והתכנוני ברשות המקומית ובועדה המקומית לתכנון ובניה, ואף שהצהירו עוד קודם לכן, בזכרון הדברים, שהבית נבדק ונמצא מתאים למטרותיהם לא בצעו בדיקות אלו. לטעמו, אין מדובר בפעולות סבוכות, אלא בפניה פשוטה לרשויות – אשר ההיגיון מחייב שתיעשה מקום שאדם רוכש לו בית ומוציא מיטב כספו – שהיה בכוחה לסייע למניעת גלגולה העגום של הפרשה.
מנגד השופטים סולברג ומלצר
סברו כי לאור לשון סעיף 16 לחוק המכר לא ניתן לזקוף 'אשם תורם' לחובת הקונים בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס.
סעיף 16 לחוק המכר לשונו:
"היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם , ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה"
לדעת השופטים סולברג ומלצר:
לשון סעיף 16 לא מאפשרת להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה
ולכן לתפישתם אין מקום להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס.
מכוח סעיף זה זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו "על אף האמור… בכל הסכם".
הסעיף מורה כי התנאי היחיד הנדרש לצורך גיבוש אחריותו של המוכר הוא זה: "היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן
אחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי – ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס.
הנה כי החלטת בית משט העליון הטילה אחריות מוחלטת ממש על המוכר
סוף דבר בעניין זה, עצתי לכם –
כשאתם מצהירים בהסכם מכר, ואף בקשר לפרט שלדעתכם זניח ביותר, עמדו מאחורי הצהרתכם במאת האחוזים.
אם אינכם בטוחים בדבר, בדקו ואמתו לפני חתימתכם על ההסכם או הסתייגו מהצהרה כאמור.
מלבד האחריות לגילוי הרי שייתכן ואתם מוטלות עליכן חובות שמקורן בחוק המכר.
חוק המכר אומנם בייעודו מטיל חובה שהרוב סבור כי נחלת קבלן בלבד
אבל-
חוק המכר מגדיר מוכר
"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
סעיף 9 לחוק המכר קובע כי חזקה על אדם שמכר דירה שהייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מגמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות משישה חודשים מיום גמר בנייתה – שהוא בנה או רכש את הדירה על מנת למכור אותה, אלא אם הוכח אחרת.
המשמעות היא כי ייתכן שבהיתוכם מוכרי דירה שרכשתם בעצמכם מקבלן תהיו אתם באופן ישיר תחת הגדרת מוכר והמשמעות שכל החובות שאתם מכירים בעניין זה שחלות על קבלן תחולנה עליכם.
אם רכשתם דירה מקבלן תוך כוונה ורצון למכור אותה לצד ג, אם בניתם בית באמצעות קבלני משנה ובשלב הבניה או סמוך לאחריו מכרתם לצד ג' עליכם לקחת בחשבון את המשמעות הנלווית לכך.
ולסיום טיפ זה הנוגע לנקודות קריטיות לכם המוכרים, אתייחס לחלק הפיננסי שמלווה למכירה קרי חבות מוכר בהיטל השבחה ובמס שבח.
היטל השבחה משולם לרשות המקומית מכח חוק התכנון והבניה, כאשר נוצרת השבחה במקרקעין עקב:
1. אישור תכנית 2. מתן הקלה 3. התרת שימוש חורג.
מועד תשלום היטל השבחה שנקבע בחוק הוא לא יאוחר מהיום בו מימש החייב את הזכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, קרי:
(1) קבלת היתר לבניה או לשימוש בקרקע שלא ניתן היה לקבל אלמלא אישור תכנית או אלמלא מתן הקלה או התרת שימוש חורג
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם,
שיעור היטל של 50% מההשבחה.
כפי שאתם וודאי מבינים מדובר בסכום שיכול שיהיה מהותי מאוד ולכן אני ממליץ ללקוחותיי, ופועל עבורם לצורך קבלת אישור הרשות המקומית טרם חתימה על הסכם, לוודא האם יש או אין חבות בהיטל.
באשר למס שבח- הרי שחובת התשלום החלה על מוכר לשלם לקופת האוצר מכח חוק מיסוי מקרקעין על החלק "שהושבח" ברבות השנים.
ככל ואינכם נכנסים תחת אחד מן הפטורים המפורטים בטיפ מספר 6 הרי שמומלץ מאוד טרם חתימה לוודא שיעור המס.
לצורך הדוגמא: רכשתי את דירתי בשנת 2005 ב 1,350,000 ₪ וכעת, נכון למועד המכירה ב 2020 שוויה 1,850,000 ₪. השבח הינו 500,000 ₪.
משהגעתם לכלל מסקנה כי אינכם זכאים לפטור ממס שבח ייתכן ואתם זכאים לחישוב לינארי מטיב.
שמשמעותו שבאופן יחסי כל שבח שנוצר לפני שנת 2014 לא ימוסה.
עורך דינכם בבואו לערוך לכם את התחשיב יבקש מכם להמציא חשבוניות מס בגין הוצאות שהיו לכם בקשר לנכס ולהשבחתו כגון מס הרכישה ששילמתם, דמי תיווך, שכ"ט עורך דין, שמאי ועוד ניכויים המותרים עפ"י החוק ויקטינו את שיעור המס.
כפי שאתם בוודאי מבינים מקריאת שורות אלו, הבנה וניסיון בתחום המיסוי חייבים להיות מנת חלקו של עורך דינכם.
אז שתהיה מכירה נעימה וקלה!!
