עסקאות מקרקעין אף אם לא תמיד הן נחזות ככאלו, הרי שהן מורכבות ודורשות ידע והבנה ובפרט בפן המיסוי. כדאי להיעזר בעורך דין שיקנה לכם שקט בעסקה כה מהותית, עורך דין שזה תחום התמחותו.
עסקת מקרקעין מצריכה העמקה וידע, ולכן כדאי לבחור עורך דין שאתם יודעים שהוא יסודי בביצוע הבדיקות המקדמיות.
"גילוי" פרטים שלא היו ידועים לכם לאחר חתימה יכולים לעלות לכם בהרבה כסף ועוגמת נפש.
שימו לב שעורך דינכם, ברכישת דירה מיד שנייה, בודק את הזכויות של המוכר ומוודא שהוא הבעלים וזאת עפ"י נסח (אם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין) או באישור זכויות (אם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת). יש גם לוודא שאין שעבודים על זכויות המוכר לרבות אצל רשם המשכונות, וגם לוודא שכל הדירה נבנתה על-פי היתר, והאם יש היטל השבחה, היטל זה יכול להיות משמעותי ונושא בו המוכר.
ישנם מקרים בהם עורכי דין "שוכחים" להשלים את רישום הזכויות ע"ש הקונה אשר כעבור שנים מוצא את עצמו רק עם "הערת אזהרה".
במידה ואתם הקונים על עורך דינכם צריך גם לוודא שהמוכר ישלם כל המסים המוטלים על המוכר כגון מס שבח, היטל השבחה, ארנונה על מנת להבטיח שהדירה תירשם על שמכם. מבלי שכל המיסים ישולמו על ידו, לא תוכלו להשלים את הרישום.
במידה ואתם רוכשים דירה מקבלן, הרי שעורך דינכם יידרש להעמיק בהסכם מורכב ועב כרס ולוודא את הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע, ואת ההיבטים התכנוניים של הפרויקט, לבדוק את אישורי המיסים בעסקה, תנאים לביטול העסקה, התב"ע , היתר הבנייה, נספח תשלומים, מפרט טכני ועוד מסמכים מהותיים עבורכם.
רבים טועים לחשוב שלא ניתן לשנות חוזה של קבלן. אבל, היום ישנה פסיקה רבה של בית משפט, כאשר עורך דין הבקיא ומתמצה בה יכול להיעזר בה בבואו לדרוש שינוי כזה או אחר.
ישנן הוראות שקריטיות ביותר עבורכם ברכישת דירה מקבלן, וחוק המכר דירות לא נותן מענה לכל הסוגיות.
עוד שימו לב, שלמרות שאתם נדרשים לשלם שכ"ט לעורך דין של הקבלן הוא מייצג את האינטרס שלו ולא את שלכם! יתרה מכך, אם עורך דינו של הקבלן מסרב לשינויים שמהותיים ביותר עבורכם, ייתכן ולא כדאי לכם לבצע את עסקה זו.
התלונות כנגד עורכי-דין בעניין רשלנות בעסקאות מקרקעין נוגעות בעיקר להתרשלות בבדיקת הזכויות הקנייניות של המוכר, בבדיקת המצב התכנוני, ברישום הערת אזהרה או רישום הזכויות על שם הקונה ורשלנות באי-הסדרת בטוחות לכספים ששולמו.
חוק מיסוי מקרקעין הוא מסובך ומפותל ועורכי-דין שאינם מתמחים בתחום יכולים לטעות בנקל ולהטעות את לקוחותיהם.
ולכן אני ממליץ בבואכם לשקול שירותיו ל עורך דין כזה או אחר, לא לקחת את שכר הטרחה כגורם בלעדי המשפיע על החלטתכם.
מאחל לכם קנייה / מכירה נעימה.
