טיפ מס' 6- כלל פטורים ממס שבח במכירת דירה

הטיפ הזה יכול לחסוך לכם הרבה כסף! אתם מוכרים דירה? ייתכן, ואתם זכאים לפטור מלא מתשלום מס השבח  וכדאי שתכירו את כלל הפטורים במכירת דירה.

אציין, כי בהעברת זכויות במסגרת הורשה, אגב גירושין או הקניית זכות לנאמן/ אפוטרופוס/ מפרק או כנוס נכסים אינן מכירה ולכן אינן חבות לא במס שבח ולא במס רכישה.

הפטור הראשון "הקלאסי" והמוכר הינו הפטור במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

התנאים שיש לענות עליהם כדי לקבל פטור זה הם:

1. שתהא זו דירת מגורים – עורך דין מנוסה מכיר ויודע את המבחנים שקבע בית משפט בפסקי הדין כדי לבחון שזו אכן דירת מגורים לצורך תנאי זה. שימו לב, שהדבר לא כזה טריוויאלי כפי שאתם חושבים. במיוחד באזור תל אביב כשמבחינה תכנונית ולפי היתר נכס מוגדר כמחסן אך בפועל שימש כדירת מדורים ואף גבו ארנונה בגינו בהתאם לדירת מגורים.
2. שתהא זו דירת מגורים ששימשה למגורים ב 4 שנים שקדמו למכירתה.
3. שאתם הינכם תושבי ישראל או תושבי חוץ שבמדינת התושבות שלכם אין לכם דירה ויהיה עליכם להביא אישור המעיד על כך. 
4. שאתם מוכרים את כל הזכויות שיש לכם בדירה (ולא נניח רק מחצית)
5. שאתם בעלי הדירה לפחות 18 חודשים מהיום שהדירה שאתם מוכרים הפכה לדירת מגורים (אם הדירה שאתם מוכרים הינה דירה שקניתם מקבלן הרי שרק מהמועד שהדירה קיבלה טופס 4 הפכה להיות דירת מגורים).
6. שאתם לא מכרתם שום דירה אחרת בפטור הזה של דירה יחידה (אפשרי למכור בפטור אחר) ב 18 חודשים שקדמו למכירה.

בקשר לפטור זה כדאי שתדעו ש:

1. יש לבחון חזקת התא המשפחתי- (הלכת שלמי בבית המשפט העליון) שימו לב שילדים מתחת לגיל 18 או בן / בת זוג שבבעלותם 
2. הפטור מוגבל לתקרה של 4,603,000 ₪ (נכון לשנת 2022). 
3. גם אם יש לכם מלבד דירה זו זכויות נוספות בדירה אחרת שבה היקף הזכויות אינו עולה על 1/3 ובמקרה שהדירה האחרת התקבלה בירושה אז עד 1/2 מהזכויות בה … עדיין לעניין פטור זה תחשבו כבעלי דירה יחידה. 

הפטור השני הינו הפטור הנתון למי שמוכר דירה שהתקבלה אצלו בירושה ועומד בתנאים מסוימים לפי סעיף 49ב(5). שימו לב, רבים נוטים לטעות ולחשוב שכל מכירת דירה שהתקבלה בירושה זכאית לפטור.

התנאים שיש לענות עליהם כדי לקבל פטור זה הם:

1. אתם הינכם תושבי ישראל או תושבי חוץ שבמדינת התושבות שלכם אין לכם דירה ויהיה עליכם להביא אישור המעיד על כך. 
2. אתם מוכרים את כל הזכויות שיש לכם בדירה (ולא נניח רק מחצית)
3. אתם בן הזוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש
4. לפני פטירתו היה המוריש הבעלים רק בדירה הזו.
5. אם היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה בעצמו היה עומד בכל התנאים של הפטור של דירה יחידה "הקלאסי".

בקשר לפטור זה כדאי שתדעו ש:

הפטור מוגבל לתקרה של 4,603,000 ₪ (נכון לשנת 2022).

הפטור השלישי, מיועד למי שמוכר 2 דירות בכדי לשדרג עצמו ולרכוש אחת חדשה לפי סעיף 49 ה

זהו פטור שהרציונל שלו הוא לאפשר לאדם בעל שתי דירות "זולות" לעשות שדרוג ולרכוש דירה אחת "יקרה".

את הדירה הראשונה תמכרו בפטור הזה של סעיף 49 ה ואת השנייה בפטור של דירה יחידה לפי סעיף 49 ב(2)  (מה שכינינו הפטור הקלאסי") שכן אז תהיו בעלי דירה אחת בלבד. 

התנאים שיש לענות עליהם כדי לקבל פטור זה הם:

1. אתם הינכם תושבי ישראל או תושבי חוץ שבמדינת התושבות שלכם אין לכם דירה ויהיה עליכם להביא אישור המעיד על כך. 
2. אתם מוכרים את כל הזכויות שיש לכם בדירה הראשונה (ולא נניח רק מחצית)
3. במועד מכירת הדירה הראשונה יש בעלותכם עוד דירה אחת נוספת בלבד (הדירה השניה)
4. את הדירה השניה אתם מחויבים למכור תוך 12 חודשים ממועד מכירת הדירה הראשונה
5. השוי של הדירה הראשונה והדירה השניה יחד אינו עולה על 2,070,000 ₪ (תקרת המס הנמוכה). 
6. בפרק זמן של שנה לפני מכירת הדירה השניה ועד שנה לאחר מכירת הדירה השניה רכשתם את דירתכם החדשה והיקרה ששוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות שמכרתם.

בקשר לפטור זה כדאי שתדעו ש:

זהו פטור שאתם יכולים לנצל פעם אחת בלבד בחייכם.

מה קורה אם שווי שתי הדירות הנמכרות עולה על 2,070,000 ₪ ?

ישנה תקרת מס עד ל- 3,443,000 ₪ (תקרת המס הגבוהה)

הפטור הרביעי מיועד למקרה בו אתם למי מעבירים דירה שבבעלותכם לקרוב במתנה וללא כל תמורה לפי סעיף 62. שימו לב וחשוב שתוודאו שמי שמקבל מכם את המתנה אכן בגדר "קרוב" לפי החוק.

בכדי להנות מפטור זה אתם נותני המתנה צריכים להיות:

בן/ בת הזוג של מקבל המתנה

הורה של מקבל המתנה

סב/ סבתא של מקבל המתנה

צאצא של מקבל המתנה

צאצאי בן הזוג של מקבל המתנה

בקשר לפטור זה כדאי שתדעו ש:

1. הפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה חל ביחס לכל זכות ולאו בהעברת זכויות בדירה
2. מקבל המתנה יידרש לשלם 1/3 מס רכישה ככל והוא עונה על הגדרת המונח "קרוב" שבתקנות מס הרכישה וההגדרה שונה מזו שמתייחסת כאן אליכם נותני המתנה. שאחרת יידרש לשלם מלוא המס. 
3. כשמקבל המתנה ירצה למכור את הדירה שקיבל במתנה בפטור בהיותה דירתו היחידה, נוסף לתנאי הפטור דירה יחידה ("הקלאסי") יידרש להמתין תקופת צינון טרם מכירתה.